? 안녕하세요~ 오늘부터 주수에 이어 Homo Economicus를 담당하게 된 10기 백채원 입니다. 잘 부탁 드려요~^^ 첫 주제는 우리나라에만 유일하게 존재하는 제도인, '전세제도'에 관한 이야기를 짧게(?) 정리해 보았습니다^^전세의 과거와 현재 지난 70~80년대 산업화 시기 우리나라는 특히 도시(그 중에서도 서울)를 중심으로 주택수요는 많은 반면 금융기관 대출은 어려웠습니다. 아직 금융기관의 금융중개기능이 지금처럼 발달하지 못했기 때문이죠. 임차인의 입장에서는 도시가 가지는 매력 때문에 (예컨대 도시의 풍족한 일자리나 높은 생산성) 도시로 올라가고 싶지만 도시의 높은 집값 때문에 쉽사리 상경을 결정하기 어려웠을 것이고, 임대인의 입장에서는 주택수요가 점점 늘어남에 따라 주택가격도 상승하고 있었음에도 불구하고 부동산에 투자할 재원을 마련하기가 쉽지 않았을 것입니다. 그러나 우리나라는 ‘전세’라는 독특한 제도가 존재함으로써 이러한 약점을 보완해주었습니다.전세의 역할 - 금융중개기능 전세가 당시 ‘금융중개기능’을 대신하여 ‘도시화’를 촉진시킨 것입니다. 사실 전세라는 계약이 임대시장에서 보면 임대인이 임차인에게 집을 빌려준 것으로 볼 수 있지만 이를 신용시장(credit market) 측면에서 살펴보면 임차인이 전세 보증금을 계약 기간 동안 임대인에게 빌려준 것이라고 볼 수도 있죠. 이 때 임대인의 입장에서 살펴보면 임차인의 전세보증금을 무이자 차입금으로 생각하여 이를 이용하여 다른 주택을 구매함으로써 레버리지(leverage) 효과를 얻을 수 있을 것이고 또 임대료를 한꺼번에 몫 돈으로 받기 때문에 매 달 임차인으로부터 월세를 걷을 필요가 없죠. 그렇기 때문에 혹여나 임차인이 월세를 내지 않고 도망갈까.. 하는 걱정을 할 필요가 없게 되고 이에 대한 감시비용(monitoring cost)이 그만큼 줄어들게 됩니다. 뿐만 아니라 자신이 집에 살지 않는 동안 임차인이 그 집을 관리해주므로 집관리 비용까지 절약되는 셈이죠. 또한 임차인의 입장에서도 전세를 통해서 적은 돈으로 상경할 수 있게 된 것이고 또 그 집에 살고 있음으로 인해 임대인이 빌린 전세보증금을 돌려주지 않으면 어쩌나.. 하는 걱정을 할 필요가 없게 되는 것이죠. 따라서 임차인의 입장에서도 감시비용이 절약됩니다. 또한 지금처럼 은행을 통해서 돈을 빌리거나 빌려주는 형태가 아니라 당사자 간의 계약이기 때문에 중개인의 존재로 인한 이중계약비용(double-decker cost_도 줄어들게 되죠. 이처럼 당시 금융중개기능이 부족했던 시기에 전세는 지금의 은행대출보다도 더 효율적인 금융중개기능을 제공하였던 것입니다. 뿐만 아니라 전세제도는 앞서 말했다 시피.. 더 적은 부존자원(endowment)를 가진 농촌 세입자(rural tenant)도 상경할 수 있게 함에 따라 ‘더 많은 사람들이 도시로 올라올 수 있게 했다는 측면에서’ 도시화를 촉진시키기도 하였습니다.- 2000년대 전세가 가지는 의미 그런데. 아시다시피 상황이 많이 변했죠. 2000년대 이후 주택보급률도 높아졌고(이는 주택 수요가 과거만큼 높은 수준으로 존재하지 않음을 의미합니다.) 또 이미 도시화는 거의 완벽히 진행된 상태입니다. 그렇다면 당연히 전세제도가 우리 경제에 가지는 의미나 역할 또한 달라졌겠죠. 그래서 과거와는 조금 다른 시각으로 전세제도가 현재 우리나라 경제에 어떤 의미를 지니는지 살펴볼 필요가 있습니다. 월세든 전세든 세입자가 집 주인에게 지불하는 금액은 집 가격의 일부분에 해당하는 비율입니다. 그에 따라서 집 주인은 집 가격이 오르면 이익을 얻는 사람입니다. 그런데 전세의 경우가 집값의 상승을 더 큰 폭으로 기대할 수 있다는 것이 포인트입니다. 월세를 준 경우는 상대적으로 소량의 금액을 정기적으로 받기 때문에 그 돈으로 레버리지를 일으켜 새로운 집에 투자하는 상황은 그다지 발생하지 않습니다. 하지만 전세의 경우는 한 순간에 큰 돈을 빌릴 수 있기 때문에 상대적으로 레버리지 효과를 기대하기 쉽습니다. 그렇기에 집에 대한 가수요가 전세의 경우에 더 늘어나게 되고, 이는 단기적으로 공급이 신축적이지 않은 주택시장의 특성을 감안할 때 가격을 더 높게 끌어올리는 요소가 됩니다. 그에 따라서 집주인 입장에서는 전세를 주는 것이 더 이익이 되는 상황이 됩니다. 그런데 이 경우 문제가 되는 것은 무엇이냐면, 바로 한 나라의 경제에서 투자가 주택시장에 대한 투자로만 집중된다는 점입니다. 이는 단기적으로는 경기를 부양시키는 효과가 있을 수 있으나, 장기적으로 봤을 때 우리경제 자체의 생산성이 높아지는 투자활동은 아니라는 점입니다. 과거 전세의 기능에서도 살펴보았듯이, 전세가 금융기관의 기능을 대신하고, 도시화를 촉진하면서 우리나라에 도움이 된 것은 맞지만, 오히려 해가 된 부분도 있다는 점을 여기서 포착해보려 하는 겁니다. 즉, 생산성과 상관없는 부동산 투기를 조장한 측면도 있다는 것이지요. 특히나, 예전처럼 도시화가 진행되어야만 하는 상황, 금융기관이 부재한 상황이 아니라, 이미 나라의 경제가 충분히 발전하여 안정기에 들어선 상황, 금융기관이 발달해 있는 상황에서는 전세가 수행했던 긍정적인 역할은 상당부분 축소될 것입니다. 이것이 현재 전세는 어떠한 역할을 하고 있느냐에 대한 답이 될 것입니다. - 전세시장 현황 지금까지는 현재 우리 경제에서 전세가 어떤 역할을 하고 있느냐에 대해 알아봤다면 그럼 현재 전세시장 현황도 살펴볼 필요가 있겠죠? 과거에도 그랬고 현재도 그렇지만 공급자 측면에서 살펴보자면, 집주인에게 전세가 더 큰 이익이 되었던 이유는 집 값 상승을 일으키기에 조금 더 용이한 형태의 계약이었다는 점입니다. 하지만 도시로의 인구유입이 예전처럼 활발하지 않고, 또 도시의 개발이 많이 진행되어 집값의 상승이 과거처럼 지속적으로 진행되지 않는 경우는 어떻게 될지 생각해보면, 과거만큼 전세가 매력적인 수단이 되지는 않을 수 있다는 것입니다. 게다가 동시에 2008년 금융위기를 기점으로는 나라경제를 넘어 세계경제 전반적으로 투자에 대한 불확실성이 높아진 시기입니다. 그에 따라 국가적으로 저금리 정책을 실시하기도 했습니다. 그런 경우, 집주인 입장에서는 큰 돈을 미리 보증금으로 받아서 그 보증금에 대한 수익률을 통해 이익을 얻던 전세계약보다는, 비록 그 크기는 조금 적을 지라도 일정량의 금액을 계속해서 안정적으로 공급받을 수 있는 월세를 더 선호하는 상황이 생길 수 있다는 것입니다. 이 경우 공급자는 전세에 대한 공급을 줄이고 월세 공급을 오히려 늘리는 상황이 될 것입니다. 이러한 논리로 집 가격은 크게 움직이지 않음에도 불구하고 전세가격은 높이 치솟는 현재의 상황이 설명될 수 있을 것 같습니다. -마무리 지금까지 우리는 지금 현재 전세제도가 우리 경제에서 어떤 의미를 지니며 현재 전세 시장의 현황은 어떠한지에 대해 살펴보았습니다. 앞서 -는 투자를 저해하고 오히려 주택에 대한 가수요를 발생시켜 집값을 상승시키는 부정적인 기능이 증가하고 있습니다. 또한 현재는 집값 상승에 대한 기대가 줄어든 상황이고 이에 따라 전세에 대한 공급이 점점 줄어들고 있음을 살펴보았습니다. 이에 따라 전세가격은 치솟고 있는 상황이구요. 이에 따라 이명박 정부가 시행했던 정책을 살펴보면 크게 두 가지로 요약될 수 있겠습니다. 하나는 침체된 주택시장 경기를 부흥하고자 하는 방안이고, 다른 하나는 폭등한 전세 가격을 잠재우고자 하는 방안입니다. 먼저 침체된 주택시장 경기를 부흥하기위해 정부가 발표한 2010년 8.29 대책에서는 주택 경기 침체를 해소하기 위해 다주택자 양도세 중과 완화는 2년간 연장 시행하고, 취등록세 감면도 1년 더 연장 추진하는 등 주택거래 정상화 방안을 세웠고, 또 건설업체가 일시적인 유동성 위기에 처하지 않도록 P-CBO 발행과 미분양주택 매입 확대 등을 통한 자금지원도 병행하기로 결정하였습니다. 또한 현재 폭등하는 전세가격을 위한 대책으로 현 정부에서는 2011년 1.13 대책, 2011년 8.18 대책을 잇달아 발표하였는데요, 이를 살펴보면 서민층의 전세자금 마련을 돕기 위해 우선 국민주택기금의 전세자금 대출 규모를 확대하고 대출 자격을 완화시키고 있고, 또 전세 공급확대를 위해 미분양 주택 대거 전세 공급, 소형주택 건설사업자 지원, 대출가능 금액 상향 조정, 임대사업자 세제 혜택 등을 시행하고 있습니다. 그런데 이러한 정책이 과연 바람직한 정책일까요? 사실 현재 전세가격 폭등의 원인은 전세 공급이 전세 수요를 따라가지 못하기 때문입니다. 즉, 전세시장에 초과수요가 존재하기 때문이라는 것이죠. 그렇다면 왜 주택 소유자들은 전세 공급을 점차 줄이고 있는지를 살펴보면.. 이 중 가장 큰 요인은 바로 주택매매가격 상승에 대한 기대 감소였습니다. 또한 주택매매가격 상승에 대한 기대가 감소하면 관망세를 유지하는 주택 소유자들이 늘어나게 되고 따라서 주택매매보다는 전세 수요 또한 일정부분 증가할 수 있겠죠. 즉, 현재 전세난의 근본 원인은 주택매매가격 상승에 대한 기대가 감소했다는 것입니다. 이 관점에서 보면 정부의 주택시장 활성화 방안이 폭등하는 전세가를 낮추는 데 도움을 줄 수 있을 것이라 착각할 수 있겠죠. 그러나 생각해 보면 현재 주택매매가격 상승에 대한 기대가 줄어든 이유는 현재 주택시장이 그만큼 침체되어 있다는 것인데 그렇다면 왜 그렇게 침체되어 있냐를 생각해보면 지난 세월 동안 건설사들의 무분별한 건설 때문입니다. 현재 미분양 적체량을 살펴보면 꾸준히 증가하고 있는 추세임을 알 수 있습니다. 한편으로 과거에 비해 주택 보급률은 높아져서 주택 수요는 그리 높지 않은 상태이며 앞으로도 과거와 같이 엄청난 주택 수요량 증가를 기대하기는 힘들 것으로 보입니다. 즉, 현재 초과 공급으로 인한 주택시장 침체는 어찌 보면 당연한 결과라는 것이죠. 그런데 현재 미분양주택 매입 확대, P-CBO 발행 등을 통한 건설사 지원은 오히려 현재 초과 공급을 더 늘리는 결과를 가져오며 이는 오히려 주택시장의 장기 침체로 이끌 수 있습니다. 현재의 일시적 지원이 장기적으로는 더 좋지 않은 결과를 불러일으킬 수 있다는 것이죠. 그리고 비록 주택 실수요자를 중심으로 주택 수요를 늘리기 위한 정책을 시행하고 있고, 또 여러 가지 세제 혜택을 주려고 시도는 하고 있지만 현재 매매가격 상승률이 점차 낮아지고, 또 이미 마이너스를 기록한 지역도 있는 상황에서 이런 세제 혜택이 어느 정도 실효성을 가질지에 대해서는 의문이 듭니다. 또한 전세시장 관점에서도 이를 살펴보면 앞서 살펴보았듯이.. 전세의 사회적 기능이 점점 줄어들면서 생기는 마찰이라면 오히려 조금 더 전세가격이 오르고, 나머지 부분은 월세로 전환되도록 하는 것이 그냥 합리적인 건데, 그걸 인정하지 않은 채 오히려 서민들을 중심으로 전세 수요를 늘리는 정책을 사용한다면 전세가격만 끊임없이 오르는 결과를 초래할 것입니다. 정책적인 측면에서 보면, 전세 공급의 이득이 없는 사람들이 세금 측면에서 혜택을 준다고 하더라도 어느 정도 전세 공급을 늘릴 지 그 실효성에 의문이 들며, 또한 미분양 주택을 전세로 대거 공급하는 방안에서는 오히려 주택시장에서 건설사의 초과공급을 늘릴 수 있다는 점에서 문제가 됩니다. 즉, 오히려 전세 구매 소비자만 지원하다가 계속 전세가격은 오르게 되는...비합리적 정책이 될 수 있다는 것이죠. 따라서 시장왜곡적인 정책을 펼칠 바에야 현재의 상황을 오히려 지켜보는 편이 더 낫지 않을까, 생각합니다.---------------------------------ReferenceKim and Shin(2011), "Financing Growth without Banks: Korean Housing Repo Contract", Princeton University 이상으로, 전세의 과거와 현재에 관한 기사를 마칩니다. 첫 기사라 부족한 점이 많을테지만.. 이쁘게 봐주시고, 관심도 많이 가져주세요^^